Minder vierkante meters maar toch de volle huurprijs
Klik/swipe hierboven verder of lees het hele artikel hieronder.
Door: Henk van Amerongen en Erik Ruijs
Een huurder van een bedrijfsruimte heeft onlangs bij het gerechtshof bakzeil gehaald in een poging tot huurprijsvermindering (ECLI:NL:GHARL:2023:7288).
Het gehuurde bleek fors minder vierkante meters te bevatten dan aanvankelijk gedacht en opgenomen in de huurovereenkomst. Na een meting van het vloeroppervlak volgens NEN2580 bleek uit het meetrapport dat de kantoorruimte van het gehuurde inclusief verkeersruimte, sanitair en pantry 171,29 m² omvatte, in plaats van 480 m² zoals de huurovereenkomst vermeldt.
Vordering
Nadat de meting had plaatsgevonden wilde de huurder een forse korting op de huurprijs. Daarnaast vorderde de huurder een bedrag van € 46.350,- aan te veel betaalde huur. De huurder beriep zich hierbij op redelijkheid en billijkheid, onrechtmatige daad en vorderde huurprijsvermindering (artikel 7:207 BW) en aanpassing van de huurovereenkomst op grond van dwaling (artikel 6:230 BW). De raadsheren gingen in navolging van de rechtbank niet mee in de vorderingen van huurder. Uit de uitspraak van 29 augustus jl. bleek welke overwegingen van het Gerechtshof hieraan ten grondslag lagen.
Redelijkheid en billijkheid versus bepaling in de huurovereenkomst
De huurder deed onder andere een beroep op redelijkheid- en billijkheid. Volgens het gerechtshof wordt de relatie tussen huurder en verhuurder inderdaad mede geregeerd door eisen van redelijkheid en billijkheid: “Die eisen brengen onder meer mee dat huurder en verhuurder in hun onderlinge gedrag rekening moeten houden met elkaars gerechtvaardigde belangen. Bij de vaststelling van hetgeen door redelijkheid en billijkheid wordt geëist, dient mede acht te worden geslagen op algemeen erkende rechtsbeginselen, de in Nederland levende rechtsovertuigingen en de maatschappelijke en persoonlijke belangen, die bij het gegeven geval zijn betrokken (vgl. art. 3:12 BW). Uit de eisen van redelijkheid en billijkheid kan soms volgen dat een beroep op een tussen partijen geldende regel in de gegeven onaanvaardbaar te achten is (vgl. art. 6:2 lid 2 BW en art. 6:248 lid 2 BW). De rechter dient voorts bij het honoreren van een dergelijk beroep op de beperkende werking van redelijkheid en billijkheid de nodige terughoudendheid te betrachten.”
In de huurovereenkomst is echter een bepaling waar de huurder volgens het Gerechtshof te makkelijk overeen stapt. Er is bepaald dat “Indien blijkt dat de in artikel 1.1 genoemde oppervlakte niet juist is komen partijen overeen dat: een verschil met de daadwerkelijke grootte (onder- dan wel overmaat) geen verschil zal hebben voor de huurprijs. (…)”. Volgens de huurder is deze bepaling onaanvaardbaar omdat huurder nu ”betaalt voor vierkante meters waarvan hij geen gebruik maakt”. Het Gerechtshof concludeert dat volgens deze beredenering een over- en ondermaatbeding ingeval van ondermaat altijd tot onaanvaardbare resultaten leidt. Het Gerechtshof voegt daaraan toe dat huurder bekend was met het gehuurde voor aanvang van de huurovereenkomst én dat het gehuurde volstaat voor de uitvoering van haar bedrijfsactiviteiten.
Daarnaast blijkt uit het arrest dat niet is gebleken dat het aantal vierkante meters voor of ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst onderwerp van gesprek is geweest en dat evenmin is gebleken dat in de huurovereenkomst een koppeling wordt gemaakt tussen het aantal vierkante meters en de huurprijs.
Een beroep op de redelijkheid en billijkheid ging hier dus niet op.
Geen onrechtmatige daad
Het beroep op een gepleegde onrechtmatige daad (artikel 6:162 BW) wordt door het Gerechtshof ook van tafel geveegd. “Uitgangspunt van de wet is dat wanprestatie (waar [appellante] zich blijkens haar processtukken herhaaldelijk op heeft beroepen) in beginsel niet tevens een onrechtmatige daad oplevert. Waarom op dit uitgangspunt in dit geval een uitzondering moet worden gemaakt is door [appellante] niet duidelijk gemaakt.”
Geen dwaling
Naast het beroep op redelijkheid en billijkheid en op onrechtmatige daad, heeft de huurder verzocht de huurovereenkomst aan te passen op grond van dwaling. Ook dit werd door de kantonrechter en nu door het Gerechtshof verworpen. Hiervoor is namelijk niet alleen een onjuiste voorstelling van zaken (dwaling) nodig maar ook een causaal verband tussen de dwaling en het aangaan van de overeenkomst, in die zin dat de dwalende bij een juiste voorstelling van zaken de overeenkomst niet of onder andere voorwaarden gesloten zou hebben. Daarnaast dient dit causale verband voor de wederpartij van de dwalende kenbaar te zijn, in die zin dat het voor de verhuurder kenbaar is dat huurder bij een onjuiste voorstelling van zaken de huurovereenkomst niet zou zijn aangegaan. Aan bovengenoemde vereisten was in dit geval niet voldaan.
Heeft u vragen over de huurovereenkomst van uw bedrijfsruimte? Neem dan contact met ons op.
Tip: controleer de overeenkomst
Een zakelijke huurder van een bedrijfsruimte is bij een huurgeschil een stuk minder goed beschermd dan de particuliere huurder van een woning. Uit deze uitspraak blijkt dat zelfs wanneer het huuroppervlak in de praktijk bijna 1/3 blijkt te zijn van het vermelde oppervlak dit niet automatisch wil zeggen dat je recht hebt op huurprijsvermindering. Het is dan ook verstandig om vooraf de huurovereenkomst goed te laten doorlichten en te onderzoeken of de opgegeven waarden correct zijn.
#huur #gerechtshof #huurovereenkomst #redelijkheid #billijkheid #uitspraak